Sachverhalt:

 

Für das Anwesen auf Fl. Nr. 351 der Gemarkung Neubrunn wurde ein Bauantrag auf Teilabbruch und Erweiterung bzw. Aufstockung gestellt.

 

Das unbewohnte Wohngebäude auf der Flur Nr. 351, Grabenweg 4 in 97277 Neubrunn, soll saniert und im Sinne der Ortsnachverdichtungsstrategie erweitert werden.

 

Das Anwesen befindet sich im Zusammenhang bebauten Ortsbereich. Ein Bebauungsplan ist nicht gegeben. Es gelten somit Vorgaben des § 34 BauGB.

 

Das vorhandene Erdgeschoss und das 1. Obergeschoss werden zum größten Teil erhalten. Das Dach wird zurückgebaut. Es erfolgt eine Aufstockung des Gebäudes, um Wohnraum anbieten zu können.

 

Im Erdgeschoss wird neben einer Wohnung auch eine Gewerbeeinheit für einen Frisörladen vorgesehen.

 

Im 1. OG wird eine Wohneinheit mit Terrasse geplant und im 2. OG sind weitere 2 Wohnungen vorgesehen. Im 3. OG ist ebenfalls eine Wohnung vorgesehen. Diese erhält zwei Balkone. Im Innenhof wird das neue Treppenhaus inclusive Aufzug in Massivbauweise geplant.

Eine Gaube, geplant als Zwerchgiebel, auf der Seite des Torwiesenweges sorgt für die notwendige Belichtung und Belüftung des Dachgeschosses auf der Süd-Ost-Seite des Gebäudes.

 

Die vorhandene Garage wird künftig als zusätzliche Abstellmöglichkeiten für die Wohnungen und die Gewerbeeinheit genutzt. Neben der ehem. Garage ist zur Hofinnenseite zusätzlich ein Technikraum geplant.

 

Der Zugang zur Terrasse im 1. OG kann auch über eine Treppe im Innenhof erfolgen, die auch als Anleiter-Möglichkeit der örtlichen Feuerwehr für die Menschenrettung dient.

 

Die vorhandene Pergola im Innenhof wird zu Gunsten der o.g. Treppe zum Teil zurückgebaut.

 

Das Gebäude wird gem. den Vorgaben des GEG gedämmt. Die Dämmung mit einer Aufbaustärke von 22,5 cm (EG und 1. OG Bestand) ragt teilweise über die Grundstücksgrenze hinaus. Dies betrifft lediglich die gemeindlichen Grundstücke Flur Nr. 3032/1 (Grabenweg) und die Flur Nr. 660 (Torwiesenweg). Diesbezüglich wird eine Abweichung von der BayBO gem. Art. 6 beantragt. Der Markt Neubrunn billigt diese Überbauung.

 

Aufgrund der Aufstockung zur Wohnraumoptimierung können nicht alle Abstandsflächen auf dem eigenen Grundstück nachgewiesen werden. In Richtung Flur Nr. 660 und Flur Nr. 3032/1 ragen die Abstandsflächen über die Straßenmitte hinaus. Für diesen Teil der Abstandsflächen, die über die Straßenmitte hinausragen, ist eine Abstandsflächenübernahme der Nachbarn erforderlich. Auch in Richtung der Flur Nr. 351/1 ist ebenfalls eine Abstandsflächenübernahme durch den östlich angrenzenden Nachbarn erforderlich.

 

Für die Überschreitung der Abstandsflächen wird eine Abweichung von Art. 6 BayBO 2021 beantragt.

 

Gemäß GaStellV müssen für das Bauvorhaben Parkplätze nachgewiesen werden.

Nach GaStellV ist je Wohnung ein Stellplatz nachzuweisen. Somit sind für die Wohnungen 5 Stellplätze zuzgl. 10% Besucherverkehr erforderlich (5,5). Es werden somit 6 Parkplätze für die Wohneinheiten errichtet.

 

Für die Gewerbeeinheit sind je 70 m² Nutzfläche oder je 3 Beschäftigte ein Stellplatz nachzuweisen. Ein Stellplatz ist rechnerisch notwendig, zuzgl. 10% Kundenverkehr (1,10). Für die Gewerbeeinheit werden somit 2 Parkplätze errichtet.

 

Die notwendigen 8 Stellplätze können nicht direkt auf dem Grundstück nachgewiesen werden. Die Stellplätze gem. BayBO Art. 47 (3) 2. werden auf dem benachbarten Grundstück Flur Nr. 15755 nachgewiesen. Er erfolgt eine entsprechende Sicherung.

 

Die fußläufige Entfernung des Parkplatzes zum Wohnhaus bzw. Gewerbeeinheit beträgt weniger als 129 Meter für die Wohneinheiten bzw. 94 Meter für die Gewerbeeinheit. Ein behindertengerechter Stellplatz wird errichtet. Hierfür ist somit keine Abweichung von der GaStellV notwendig.

 

Gem. Art. 7 (3) BayBO ist bei Wohnanlagen mit mehr als 3 Wohnungen ein Kinderspielplatz notwendig. Dieser wird im geschützten Innenhofbereich errichtet und orientiert sich an den Empfehlungen von 1,5 qm Spielfläche pro 25 qm Wohnfläche. Es ist somit im Innenhof ein Spielbereich von ca. 30 qm vorgesehen.

 

Das Bauvorhaben nimmt einen Leerstand auf und belebt den Altort. Aufgrund der Lage und der umliegenden Mischnutzung des Bauvorhabens, fügt sich dieses in die Struktur grundsätzlich ein.

 

Die Erschließung ist gesichert.

Beschluss:

 

Dem Bauvorhaben und den beantragten Befreiungen und Abweichungen wird zugestimmt.