Sachverhalt:

Gemäß § 3 Abs. 2 BauGB wurde die Beteiligung der Öffentlichkeit in der Zeit vom 22.09.2022 bis einschließlich 24.10.2022 sowie die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 22.09.2022 bis einschließlich 24.10.2022 im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens 1. Änderung „Am Brennofen II“ (OT Böttigheim) durchgeführt.

Die 1. Änderung des Bebauungsplanes "Am Brennofen II" wird im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB durchgeführt. Daher wurde auf die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB gemäß § 13 Abs. 2 BauGB verzichtet.

Am Verfahren wurden 9 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange beteiligt.

Nachfolgend aufgeführte Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange haben in ihrer Stellungnahme mitgeteilt, dass ihrerseits keine Anregungen und Hinweise zu den Änderungspunkten der 1. Bebauungsplanänderung „Am Brennofen II“ vorgebracht werden:

·           Staatliches Bauamt Würzburg

Folgende Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange haben keine Stellungnahme abgegeben:

·           Bayerischer Bauernverband

·           Deutsche Telekom Technik GmbH                   

·           Wasserlieferung: Zweckverband Fernwasserversorgung Mittelmain

·           Bund Naturschutz in Bayern e. V.

·           Landesbund für Vogelschutz in Bayern e. V.

Stellungnahmen wurden von folgenden Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange abgegeben, zu denen ein Beschlussvorschlag erarbeitet wurde:

Stellungnahme Wasserwirtschaftsamt Aschaffenburg vom 24.10.2022

Es werden keinerlei Angaben zur bestehenden Entwässerungssituation gemacht. Wir gehen jedoch davon aus, dass das bestehende Baugebiet an die örtliche Mischwasserkanalisation angeschlossen ist. Mit der vorgesehenen Nachverdichtung besteht grundsätzlich Einverständnis, ein Anschluss an die bestehende Teichkläranlage kann (noch) zugestimmt werden. Es ist bekannt, dass die bestehende Kläranlage nicht mehr den wasserwirtschaftlichen Anforderungen genügt und seit langem um eine Nitrifikationsstufe zu erweitern ist. Weiteren wesentlichen Anschlüssen kann aus wasserwirtschafticher Sicht folglich nicht mehr zugestimmt werden.

 

Es ist sicherzustellen, dass das weiterführende Kanalnetz mit seinen Sonderbauwerken (z. B Regenüberläufe, Regenüberlaufbecken) ausreichend leistungsfähig ist um das anfallende Schmutzwasser aufzunehmen. Es ist darauf zu achten, dass Fremdwasser (Quell-, Drän- und Schichtwasser sowie Niederschlagswasser aus Außeneinzugsgebieten) nicht der Kanalisation und somit der Kläranlage zufließt. Fremdwasser ist getrennt von der Kanalisation abzuleiten.

 

73% der gemessenen Grundwasserstände in Bayern befinden sich im niedrigen und sehr niedrigen Bereich. Die Anzahl an Extremniederschläge nimmt deutlich zu.

10 Hektar Fläche werden in Bayern täglich verbraucht. Mit Blick auf den stetig voranschreitenden Klimawandel und die kontinuierliche Flächenversiegelung sehen wir in der Bauleitplanung großes Potential den neuen Bedingungen, wie fortlaufend sinkenden Grundwasserständen, heftigeren Regenfällen und dem Verlust von Grünflächen, entgegenwirken zu können. Ein zentraler Punkt ist hierbei der Umgang mit Niederschlagswasser. Aus wasserwirtschaftlicher Sicht wird es deshalb für erforderlich gehalten, die textlichen Festsetzungen hierzu wie folgt zu ändern bzw. zu ergänzen:

"Anfallendes Niederschlagswasser ist grundsätzlich getrennt von häuslichem Abwasser zu beseitigen. Es ist in Zisternen zu speichern, um es beispielsweise für die Gartenbewässerung und/oder als Brauchwasser (z.B. Toilettenspülung) nutzen zu können. Überschüssiges Niederschlagswasser ist in das Grundwasser zu versickern. Grundsätzlich ist eine Versickerung über den bewachsenen Oberboden in das Grundwasser einer Einleitung in ein Oberflächengewässer vorzuziehen. Es sind die Vorgaben des DWA - Merkblattes M 153 "Handlungsempfehlungen zum Umgang mit Regenwasser", der Niederschlagswasserfreistellungsverordnung (NWFreiV) sowie der Technischen Regeln zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in das Grundwasser (TRENGW) bzw. in oberirdische Gewässer (TRENOG) zu beachten. Sollte die NWFreiV bzw. die TRENOG nicht greifen, wäre eine wasserrechtliche Erlaubnis beim Landratsamt Würzburg zu beantragen."

 

Eine Aufnahme von Gründächern in die Bauleitplanung ist ein weiterer Punkt zur Anpassung an den Klimawandel. Neben dem ökologischen Ausgleich, der Dämm- und Kühlwirkung und einigen weiteren Vorteilen ist die Regenwasserspeicherung aus wasserwirtschaftlicher Sicht nennenswert. Abhängig von Niederschlagsintensität und -dauer kann ein beträchtlicher Teil des Wassers im Gründachaufbau gespeichert werden und wieder verdunsten. Der Abfluss des überschüssigen Wassers wird somit verzögert und gedämpft, was die Siedlungsentwässerung, die Fließgewässer und auch die Kläranlagen entlastet. Darüber hinaus kann sich für den Bauherrn aufgrund der gesplitteten Abwassergebühr eine finanzielle Entlastung ergeben. Aus wasserwirtschaftlicher Sicht wird es für erforderlich gehalten die textlichen Festsetzungen hierzu wie folgt zu ändern bzw. zu ergänzen:

"Um den Oberflächenwasserrückhalt und den örtlichen Wärmeausgleich im Siedlungsraum zu fördern, sind mindestens 70 % aller Dachflächen (Haupt- wie Nebengebäude) mit einem mindestens 10 cm starken Aufbau extensiv zu begrünen. Ein entsprechender Nachweis ist im Rahmen des Vorhabengenehmigungsverfahrens zu führen."

Beschluss:

Der Marktgemeinderat bestätigt, dass das Baugebiet Brennofen II an die vorhandene Mischwasserkanalisation angeschlossen ist. Dies wird nachrichtlich in der Begründung unter Punkt 5 ergänzt.

 

Ebenfalls nachrichtlich als Hinweis wird auf den Planunterlagen ergänzt, dass Fremdwasser (Quell-, Drän- und Schichtwasser sowie Niederschlagswasser aus Außeneinzugsgebieten) nicht in die Kanalisation einzuleiten ist. Da es sich um die Änderung eines bestehenden Bebauungsplanes handelt und Bauflächen bereits überwiegend bebaut sind, wird davon ausgegangen, dass das weiterführende Kanalnetz ausreichend dimensioniert ist.

 

Der Marktgemeinderat stellt fest, dass folgender Hinweis (Nr.14) zur Nutzung des anfallenden sauberen Oberflächenwassers bereits enthalten ist: Dach- und sauberes Oberflächenwasser soll in hauseigenen Zisternen aufgefangen werden und z.B. zur Gartenbewässerung genutzt werden. Es ist jedoch zu beachten, dass hoch anstehendes Grundwasser im Baugebiet vorhanden ist. Es wird beschlossen den Einbau von Zisternen nicht zwingend festzusetzen, da die Umsetzung der Festsetzung durch den hohen Grundwasserstand nicht pauschal möglich ist. Hier ist für jede Anlage zunächst eine Detailprüfung erforderlich.

 

Der Marktgemeinderat beschließt keine Dachbegrünung zwingend festzusetzen. Es ist zu beachten, dass Gründächer eine erhebliche Investition darstellen, die am Anfang der Bauphase durch die Bauwerber aufgebracht werden muss. Da es sich um ein bestehendes Gebiet handelt, bei dem die Wasserbehandlung und die Grünordnung schon bestehend sind, ist die Notwendigkeit eines Gründachs nicht gegeben und Mehrinvestitionen nicht vertretbar.

 

einstimmig beschlossen      12 Ja   0 Nein

Stellungnahme Landratsamt Würzburg vom 24.10.2022

1.         Bauplanungsrechtliche, technische Stellungnahme

Mit der 1. Änderung des Bebauungsplanes „Am Brennofen II" beabsichtigt die Gemeinde Markt Neubrunn die gesamte Überarbeitung des Geltungsbereiches, um eine zeitgemäße Bebauung der Grundstücke zu ermöglichen und deren Nutzung zu erleichtern.

Hinweis zu den Festsetzungen:

 

Maß der baulichen Nutzung

In der vorliegenden Planung ist die maximal zulässige Anzahl der Vollgeschosse nicht Festgesetzt. Es wird empfohlen die maximal zulässige Anzahl an Vollgeschossen festzusetzten.

 

2. Immissionsschutz

 

Zur o.g. Bebauungspanänderung wird aus der Sicht des Immissionsschutzes wie folgt Stellung genommen:

 

1.         Das Bebauungsplangebiet „Am Brennofen II" liegt am nordwestlichen Rand von Böttigheim. Nördlich bzw. nordöstlich verläuft die Kreisstraße WO 11.

Der Bebauungsplan i.d.F.v. 16.06.1887 setzt als Art der Nutzung WA (allgemeines Wohngebiet) fest.

 

2.         Im Rahmen der 1. Änderung des Bebauungsplans sollen die vorhandenen Festsetzungen an den aktuellen Rechtsstand, an die heutigen Regeln der Technik und die aktuellen Gegebenheiten vor Ort angepasst werden, um das Bauen nach heutigen Anforderungen zu ermöglichen.

Die Baugrenzen bleiben bestehen. Die Festsetzungen zum Schallschutz wurden wörtlich übernommen.

 

3.         Seitens des Immissionsschutzes bestehen keine Einwände gegen die 1. Änderung des Bebauungsplans „Am Brennofen II".

 

4.         Auf folgendes wird hingewiesen:

Gemäß Festsetzung E Immissionsschutz dürfen bei allen Grundstücken nördlich der Erschließungsstraße notwendige Fenster von Ruheräumen nicht in Richtung der Schallquelle (Kreisstraße WÜ 11) angeordnet werden.

 

Den Begriff notwendige Fenster gibt es nicht mehr in der Bayerischen Bauordnung. Es müsste dann in der Festsetzung heißen Lüftungsfenster. Als Alternative wäre im vorliegenden Fall auch möglich, die Ruheräume mit Schallschutzfenster (mindestens Schallschutzklasse 2) und schallgedämmten Lüftungseinrichtungen auszustatten.

 

Vorschlag für die Festsetzung E Immissionsschutz:

Bei allen Grundstücken nördlich der Erschließungsstraße dürfen Lüftungsfenster von Ruheräumen nicht in Richtung der Schallquelle (Kreisstraße WO 11) angeordnet werden. Als Alternative sind Schallschutzfenster (mindestens Schallschutzklasse 2) mit bzw. und schallgedämmten Lüftungseinrichtungen möglich.

 

3. Wasserrecht und Bodenschutz

 

Stellungnahme zum geplanten Vorhaben aus wasserwirtschaftlicher und wasserrechtlicher Sicht: Das Gebiet ist als Karstgebiet bzw. Gebiet mit klüftigem Untergrund eingestuft. Das geplante Vorhaben liegt nicht in einem amtlich festgesetzten Wasserschutzgebiet und nicht im amtlich festgesetzten Überschwemmungsgebiet eines Gewässers.

Es wird vorausgesetzt, dass die ordnungsgemäße Erschließung (Wasserversorgung, Schmutzwasser, Niederschlagswasserbewirtschaftung) gesichert ist bzw. wird. Die Abwasserbeseitigung sollte, wenn möglich im Trennsystem erfolgen. Anfallendes Niederschlagswasser sollte generell gesammelt und breitflächig über die aktive Bodenzone versickert werden. Die Oberflächen von Stellplätzen und Zufahrten sollten wasserdurchlässig gestaltet werden. Erforderliche Ausgleichsflächen sollten als Uferstreifen entlang von Gewässern ausgewiesen werden.

 

Bezüglich der grundsätzlichen, wasserwirtschaftlichen Belange wird dem Verfahrensführer (Gemeinde) empfohlen, auch den allgemeinen amtlichen Sachverständigen in der Wasserwirtschaft, das zuständige Wasserwirtschaftsamt, hier: Wasserwirtschaftsamt Aschaffenburg (WWA) im Verfahren zu beteiligen zum allgemeinen Gewässer- und Bodenschutz, sowie zum Umgang mit Niederschlagswasser.

 

Durch die o. g. Bauleitplanung werden keine ggf. erforderlichen wasserrechtlichen Genehmigungen bzw. Erlaubnisse ersetzt. Sofern z. B. Veränderungen an Gewässern/ wasserführenden Gräben vorgesehen sind (z. B. Änderungen an den Uferböschungen usw.) bzw. Biotope oder Teiche neu errichtet bzw. wesentlich geändert werden sollen oder Niederschlagswasser aus einem Baugebiet in ein Gewässer eingeleitet werden soll (z. B. über ein Regenrückhaltebecken), ist dies ggf. in einem separaten wasserrechtlichen Verfahren abzuprüfen. Bitte ggf. vorab dann mit dem Wasserwirtschaftsamt Aschaffenburg (WWA) abklären.

 

Für die im Geltungsbereich gelegenen Flurstücke besteht kein Eintrag im Altlastenkataster ABuDIS.

 

4.         Naturschutz

 

Die in der Begründung aufgeführten und im Plan festgesetzten artenschutzrechtlichen Vermeidungsmaßnahmen sind, sofern „Fortpflanzungs- und Ruhestätten der wild lebenden Tiere der besonders geschützten Arten" tatsächlich betroffen sind, nicht ausreichend um Verbotstatbestände des § 44 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG zu vermeiden.

Um artenschutzrechtliche Verbotstatbestände effektiv vermeiden zu können, sind das Vorgehen sowie die Maßnahmen aus dem beigefügten Merkblatt „Baumquartiere Fledermäuse" (siehe Anlage) zwingend zu beachten.

 

5.         Kreisentwicklunq

 

Ziel der 1. Änderung des Bebauungsplans „Am Brennofen II" im Markt Neubrunn, Ortsteil Böttigheim, ist eine Innenentwicklung mit Nachverdichtungsmöglichkeiten für das bestehende Baugebiet zu schaffen sowie die Einschränkungen durch Festsetzungen auf das nötige Maß zu beschränken und den heutigen Belangen anzupassen. Die Flächen sind bereits als Baugebiet ausgewiesen. Negative Auswirkungen auf Natur und Landschaft sind nicht zu erwarten.

 

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes befindet sich am nordwestlichen Rand vom Ortsteil Böttigheim des Marktes Neubrunn und bindet an seinem südlichen, östlichen und teilweise westlichen Rand an die bestehende Ortsbebauung an.

 

Einwände gegen das Vorhaben bestehen seitens der Kreisentwicklung nicht.

 

6.         Gesundheitsamt

 

Bezugnehmend auf die Planunterlagen zum o. a. Bauleitplanung nehmen wir aus siedlungs- und ortshygienischer Sicht wie folgt Stellung:

Vom Gesundheitsamt zu prüfende Belange (wie z.B. Trinkwasser, Abwasser, Emissionsschutz, Immissionsschutz) werden nicht berührt.

Auch werden insgesamt keine negativen Auswirkungen auf die Gesundheit der Bevölkerung gesehen.

Beschluss:

 

Bauplanungsrechtliche, technische Stellungnahme:

Die maximal zulässige Gebäudekubatur ergibt sich aus den Höhenfestsetzungen. Eine Festsetzung über die maximal zulässige Anzahl an Vollgeschossen ist daher nicht erforderlich. Der Marktgemeinderat verzichtet daher auf die Aufnahme dieser Festsetzung.

 

Immissionsschutz:

Dem Vorschlag zur Festsetzung des Schallschutzes wird zugestimmt. Die Festsetzung in der Entwurfsfassung wird entsprechend nachrichtlich angepasst.

 

Wasserrecht und Bodenschutz:

Die Stellungnahme zum Thema Wasserrecht erweckt einen allgemeinen Eindruck. Im bereits erschlossenen Baugebiet ist ein Mischwasserkanal verlegt, weshalb die Anlage eines Trennsystems im Zuge der Bebauungsplanänderung nicht verhältnismäßig ist. Die Erschließung ist bereits gesichert. Im Bebauungsplan ist weiter ein Hinweis enthalten, dass die Beläge versickerungsfähig auszuführen sind. Weiter wird der Hinweis gegeben, anfallendes sauberes Wasser in Zisternen zu sammeln und wiederzuverwenden. Ausgleichsflächen sind keine erforderlich.

 

Das Wasserwirtschaftsamt wurde am Verfahren beteiligt.

Keiner der in der Stellungnahme dargestellten geplanten Gewässereingriffe wird durch die Bebauungsplanänderung ausgelöst.

 

Naturschutz:

Verbotstatbestände gemäß §44 BNatSchG sind mit oder ohne Bebauungsplan zwingend zu unterlassen. Sollten Quartiere vorhanden sein, ist nach dem Merkblatt der unteren Naturschutzbehörde zu handeln. Die Festsetzungen zum Fledermausschutz werden daher wie folgt angepasst:

1.) Vermeidungsmaßnahmen

Fällung Mitte September bis Mitte Oktober. Ablage für mindestens einen Tag ohne weitere Aufarbei­tung, so dass die Quartierausgänge frei liegen.

Bei Fällung zwischen Mitte Oktober und Ende Februar:

·                                   Nur mit einer qualifizierten Umweltbaubegleitung (UBB)

·                                   Schonende Fällung der Bäume: abschnittsweise Fällung unter Beachtung der

             Quartierstrukturen, Ablegen mit Greifer.

·                                   Bei der abschnittsweisen Fällung ist der Teil der Bäume, der    

Quartierstrukturen enthält, so abzu­tragen, dass dabei keine Quartierstrukturen beschädigt werden (Puffer sind einzuplanen).

·                                   Kontrolle der Quartierstrukturen nach Fällung auf Besatz, Bergung und

fachgerechte Versorgung verletzter Tiere. Unverletzte Tiere sind mit dem Baumabschnitt im Quartier an einen geeigneten Standort zu versetzen oder in geeignete Ersatzquartiere (z. B. entsprechende Fledermaus-Winterkästen) zu bringen.

·                                   Zunächst Bäume ein bis zwei Nächte ohne weitere Aufarbeitung vor Ort

             liegenlassen.

             Baumabschnitte mit Quartierstrukturen dürfen nicht auf den Quartierzugängen

             liegend gelagert werden.

2.) Kompensationsmaßnahmen

Für jede verlorene Fortpflanzungs- oder Ruhestätte ist für Fledermäuse im Verhältnis 1:3 Ersatz zu schaffen.

Quartiere bzw. Fortpflanzungs- und Ruhestätten müssen stets frei anfliegbar sein und in einer Höhe von 3-4 m über Geländeoberkante installiert sein.

1.    Quartierstrukturen umsetzen:

Abschnitte der gefällten Bäume mit den Quartierstrukturen an andere Bäume anbinden nach Angabe und unter Aufsicht einer qualifizierten Umweltbaubegleitung (UBB) und unter Berücksichtigung folgender Kriterien:

·                                   Das verwendete Befestigungsmaterial muss nachstellbar sein.

·                                   Abdeckung als Verrottungsschutz anbringen und sobald notwendig erneuern.

 

2.    Einen Fledermauskasten pro betroffene Fortpflanzungs- und Ruhestätte aufhängen:

Die Fledermauskästen sind nach Angabe einer qualifizierten Umweltbaubegleitung mindestens ein Jahr vor Maßnahmenbeginn aufzuhängen.

·                                   Art der Kästen: Fledermausrundkästen und einen Vogelkasten für

             Baumhöhlen, Flachkästen für Spalten bzw. Rindenplatten, Über­

             winterungskästen für Winterquartier-Funktion

·                                   Bei Bedarf ist eine fachgerechte Reinigung und Wartung der Kästen inkl.

             Ersatz nicht mehr funkti­onsfähiger Kästen im Spätsommer/Herbst

             durchzuführen.

 

3.    Biotopbaum aus der Nutzung nehmen pro Baum mit ≥ einer Quartierstruktur (wenn Baum nicht verpflanzt wird):

Einen Biotopbaum im Umkreis von 1km aus der Nutzung nehmen.

·                                   Ausführungszeit: Die Auswahl und Markierung der aus der Nutzung zu

nehmen­den Bäume muss vor Maßnahmenbeginn und in Abstimmung mit der unteren Naturschutzbehörde erfolgen.

·                                   Bei Ausfall eines Biotopbaums, trotz Pflege, ist in Abstim­mung mit der unteren

Naturschutzbehörde unverzüglich ein anderer Baum stell­vertretend auszuwählen und entsprechend zu markieren und ebenfalls einzumessen.

3.) Monitoring

Ob und in welchem Umfang ein Monitoring erforderlich ist, ist mit der zuständigen Naturschutzbehörde abzustimmen.

 

Kreisentwicklung und Gesundheitsamt:
Der Marktgemeinderat nimmt zur Kenntnis, dass aus Sicht der Kreisentwicklung und des Gesundheitsamtes keine Einwände bestehen

 

einstimmig beschlossen      12 Ja   0 Nein

Stellungnahme Bayernwerk vom 20.10.2022

 

Wir haben Ihr Schreiben vom 08. September 2022 am 26. September 2022 erhalten. Um in Zukunft Verzögerungen zu vermeiden, empfehlen wir Ihnen auf den Papierlosen Versand umzustellen.

 

Sofern Sie davon Gebrauch machen möchten, können Sie uns Unterlagen an die nachfolgende Mailadresse übermitteln: marktheidenfeld@bayernwerk.de

Bei Papierversand von Anfragen zu Stellungnahmen im Bereich unseres Kundencenters verwenden Sie bis auf weiteres ausschließlich die o.g. Postanschrift.

 

Im Bereich des Bebauungsplans „Am Brennofen II" verlaufen 0,4kV Niederspannungskabel, welche der Versorgung dieses Bereiches dienen. Parallel 0,4 kV Straßenbeleuchtungskabel zur Versorgung der öffentlichen Beleuchtung.

Alle Versorgungsleitungen haben jeweils einen Schutzzonenbereich von 1,0 mtr. beidseits der Leitungsachse.

 

Innerhalb dieser Schutzzone sind nur eine eingeschränkte Handlungsweise, Bebauung sowie Nutzung bzw. Bepflanzung möglich. Außerhalb der Schutzzone bestehen seitens der Bayernwerk Netz GmbH keine Einschränkungen.

 

Wir haben auf das Beifügen von Plankopien verzichtet.

Sollten Sie detailliertere Pläne benötigen, können Sie sich diese online, nach einmaliger Anmeldung, selbstständig herunterladen. Verwenden Sie dafür, den nachfolgenden

Link:https://www.bayernwerk-netz.de/de/energie-service/kundenservice/planauskunftspor-tal.html

Für die Lagerichtigkeit übernehmen wir keine Gewähr. Der tatsächliche Leitungsverlauf wäre bei Bedarf vor Ort zu überprüfen.

 

Wir machen Sie darauf aufmerksam, dass es bei Bauarbeiten zu Näherungen und Kreuzungen von vorhandenen Versorgungsleitungen kommen kann.

Da jede Berührung bzw. Beschädigung dieser Leitung mit Lebensgefahr verbunden sind, verweisen wir ausdrücklich auf unser beiliegendes Merkblatt zum Schutz unterirdischer Versorgungsleitungen mit den darin enthaltenen Hinweisen und Auflagen.

Bei Sach-, Personen- und Vermögensschäden, die auch gegenüber Dritten bei Nichtbeachtung der notwendigen Sicherheitsbedingungen entstehen, übernimmt die Bayernwerk Netz GmbH keine Haftung.

 

Vor Beginn von Bauarbeiten (mindestens 3 Arbeitswochen) im Bereich unserer Versorgungsleitung ist eine örtliche Einweisung durch unser Kundencenter Marktheidenfeld, erreichbar unter der Rufnummer 09391 903 330

marktheidenfeld-service@bavernwerk.de, unbedingt erforderlich.

Hier erhalten Sie Auskünfte über Sicherheitsvorschriften und Einweisungen in bestehende Versorgungsanlagen.

 

Gegen die 1. Änderung des Bebauungsplanes „Am Brennofen II" bestehen unsererseits keine grundsätzlichen Einwendungen, wenn dadurch der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb unserer vorhandenen Anlagen nicht beeinträchtigt werden.

Beteiligen Sie uns auch weiterhin unter anderem an der Aufstellung bzw. an Änderungen von Flächennutzungs-, Bebauungs- und Grünordnungsplänen zu beteiligen, da sich besonders im Ausübungsbereich unserer Versorgungsleitungen Einschränkungen bezüglich der Bepflanzbarkeit ergeben können.

Beschluss:

Der Marktgemeinderat nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis. Es wird festgestellt, dass durch die Änderung des Bebauungsplanes keine Änderung des Bestandes erfolgen wird. Es finden wie im bestehenden Bebauungsplan auch, Bautätigkeiten auf den bisher noch unbebauten Grundstücken statt. Hier sind die Bauherren in der Pflicht Beschädigungen zu vermeiden und die Bestimmungen (auch die des beigelegten Merkblattes) einzuhalten

 

einstimmig beschlossen      12 Ja   0 Nein

 

 

Im Rahmen der erneuten Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 2 BauGB sind folgende Stellungnahmen eingegangen:

Gemeinderat Sebastian Reinhart erscheint zur Sitzung.

Stellungnahme 1 vom 29.09.2022

ich habe den textlichen Teil der Bebauungsplanänderung, die Begründung dazu und den planerischen Teil angeschaut, und würden gerne diesbezüglich Anregungen anbringen.

Der durch das Gemeindegremium, der Verwaltung und dem beauftragten Planungsbüro ausgearbeitete Entwurf ist sehr gelungen.

Aus der Planungspraxis möchten wir jedoch noch folgende Anregungen anbringen:

1. Im Planentwurf ist die Höhenfestsetzung der Gebäude aus meiner Sicht etwas unglücklich formuliert. Dies bietet in der Planungspraxis viel Raum für Interpretationen und führt oftmals zu Irritationen bezüglich der Gebäudekörpergestaltung.

Üblicherweise werden im Plan Systemschnitte angelegt, die sehr präzise eine Höheneinstellung der Gebäude- sowohl hangseitig als auch talseitig-darstellen. Dies wäre auch hier wünschenswert, auch wenn das Plangebiet durchweg eben ist.

Wünschenswert wäre auch der Hinweis, dass sich die Wand- und Firsthöhen

auf das vorhandene natürliche Gelände beziehen (siehe Skizze). Diese Darstellung hat sich in der Praxis durchgesetzt und ist durchaus sinnvoll.

Nachfolgend eine mögliche Formulierung der Festsetzungen mit Anmerkungen in rote Farbe:

2.2 Bei eingeschossiger Bebauung ist eine maximale Wandhöhe von 4,0 m zulässig, bezogen auf das vorhandene natürliche Gelände. Bei einer zweigeschossigen Bebauung ist eine maximale Wandhöhe von 7,0 m, bezogen auf das vorhandene natürliche Gelände, zulässig. Dabei ist eine maximal zulässige Firsthöhe der Hauptgebäude, bezogen auf das vorhandene natürliche Gelände, von 10,50 m zulässig.

Für Gebäude mit Flachdächern ist eine maximale Gebäudehöhe von insgesamt 7,00 m zulässig, bezogen auf das vorhandene natürliche Gelände.

Ab hier sind für mich die nachfolgenden Festsetzungen schwer nachzuvollziehen:

„Den unteren Bezugspunkt bildet die Straßenhöhe in der Mitte der äußeren Grundstücksgrenzen entlang der Straßenfront."

„Den oberen Bezugspunkt der festgesetzten Wandhöhe bildet der Schnittpunkt der Gebäudeaußenwand mit der Dachhaut. Den oberen Bezugspunkt der festgesetzten Gebäudehöhe bildet der First bzw. die Oberkante der Attika."

Das würde bedeuten, dass wenn das Grundstück (auch nur leicht geneigt ist), eine sehr großzügige Auffüllung des Grundstückes erlaubt wäre? Das könnte, ggf. zu einem unschönen städtebaulichen Erscheinungsbild führen.

Anbei eine Skizze zur Verdeutlichung wie üblicherweise die Höheneinstellung im Plan dargestellt wird:

 

Zusammenfassend würde ich empfehlen, dass für den Punkt 2.2 Systemskizzen vom Planer beigefügt werden und die textliche Festsetzung zu der Höheneinstellung der Gebäude genauer erfolgt.

2. Zu Punkt 3.3 Abstandsflächen:

Hier wäre wahrscheinlich die Anmerkung sinnvoll, dass „Die Abstandsflächen nach den Bestimmungen des Art. 6 BayBO in der Fassung vom 25. Mai 2021 berechnet werden."

Zur Begründung: der Bebauungsplan wurde erstmalig im Jahre 1987 aufgestellt. Damals galt eine andere Abstandsflächenregelung. Sofern eine Nachverdichtung der Bebauung gewünscht ist, wäre dieser Hinweis auf die neue Abstandsflächenregelung der BayBO sicherlich hilfreich.

3.         Punkt 5.2.2 Dacheindeckung:

Hier wäre wünschenswert, dass bei Flachdächern eine extensive Begrünung vorgeschrieben wird.

Zur Begründung: Flachdächer, die keine Regenrückhaltemöglichkeit haben, haben einen ungünstigeren Abflussbeiwert. Eine Extensive Begrünung ist für den Grundstückseigentümer sicherlich pflegeleicht, schont aber die öffentliche Entwässerungseinrichtung.

4.         Punkt 5.2.3 Dachgauben:

Hier wäre ein Hinweis, sowohl aus städtebaulicher- als auch aus der Baupraxis wünschenswert, dass Dachgauben nicht direkt am First anzuschließen sind (oberer Abschluss der Dachgaube) sondern mindestens 20 cm unterhalb des Firstpunktes beginnen dürfen (Eindeckung).

 

 

5. Punkt 5.4.2 Garagen:

Hier wäre womöglich ein Überdenken des Abstandes zur Grundstücksgrenze wünschenswert: Garagen sind mit einem Abstand von mind. 5,50 m bis zur Grenze der öffentlichen Verkehrsfläche und innerhalb der festgesetzten Baugrenzen zu errichten. (Statt 5,0 Meter).

Zur Begründung: es ist sehr begrüßenswert, dass alle an der Planung Beteiligten den ruhenden Fahrzeugverkehr angemessen berücksichtigt haben und den Stellplatzschlüssel, abweichend von der GaSteliV angehoben haben. Durch die Festsetzung, im Punkt 5.4.1 „Pro Wohneinheit sind mind. 2 Stellplätze und pro Grundstück mindestens 3 Stellplätze nachzuweisen.", wird sicherlich ein Fahrzeug vor der Garage geparkt. Das ist städtebaulich statthaft. Allerdings sind die heutigen Fahrzeuge größer gebaut und haben ggf. Anbauten wie Anhängerkupplung, Fahrradträger etc.

Oftmals werden Fahrzeuge auch nicht ganz nah an die Garagenwand geparkt. Dies führt dazu, dass Fahrzeuge über die Grundstücksgrenze in den Gehsteig hineinragen und den Fußgängerverkehr beinträchtigen können.

6.         Punkt C Grünordnerische Festsetzungen:

Aus meiner Sicht sind die Festsetzungen übermotiviert festgesetzt worden. Ich kenne keinen Bebauungsplan wo solche Festsetzungen kontrolliert oder durchgesetzt worden sind. Vielmehr beinträchtigen solche Festsetzungen die tatsächliche Umsetzung der Grünplanung in der Praxis. Sofern möglich und vertretbar sowie im Einklang mit dem § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB, könnte lediglich ein Pflanzgebot mit z.B. 25 % der Grundstücksfläche vorgeschrieben werden. Das wäre für den Grundstückseigentümer leichter umsetzbar und durchaus freier zu gestalten.

7.         Punkt E Immissionsschutz:

„Bei allen Grundstücken nördlich der Erschließungsstraße dürfen notwendige Fenster von Ruheräumen nicht in Richtung der Schallquelle (Kreisstraße WL.) 11) angeordnet werden."

Diese Festsetzung ist für den Grundstückseigentümer sicherlich in der Grundrissgestaltung sehr einschränkend. Ruheräume werden planerisch (energetische Einsparungen, Wertigkeit der Räume, Licht etc.) überwiegend nach Norden ausgerichtet. Der zweite Flucht- und Rettungsweg, der üblicherweise über Fenster sichergestellt wird, wäre, falls ein Ruheraum mittig im Grundriss angeordnet werden sollte, nicht sichergestellt.

Sofern diese Festsetzung mit dem Einbau von Schallschutzfenstern geheilt werden kann, wäre dies eine durchaus sinnvolle Ergänzung des BPlanes.

8.         Weiterer Hinweis zur Entwässerung:

Bedingt durch die häufigeren Starkregenereignisse wäre eine Entlastung der öffentlichen Abwasseranlage sinnvoll. Hierfür könnte ein Hinweis im BPlan aufgenommen werden, dass die Entwässerungssatzung zu beachten ist (Einbau von min. 5 m3 Regenwasserzisternen) und die Entwässerungssatzung dahingehend zu ändern, dass bei Neubauten eine Zisterne mit min. 5 m3 Inhalt vorgeschrieben ist.

 

Beschluss:

Der Marktgemeinderat stellt fest, dass der vorliegende Bebauungsplan keine Baukörpergestaltung vorgeben möchte, sondern dass Wert auf einen gewissen Planungsspielraum gelassen werden soll. Die getroffenen Festsetzungen sind hinreichend und verständlich. Es gibt unterschiedliche Arten der Festsetzungsgestaltung. Systemschnitte sind aufgrund des nahezu ebenen Geländes und der vorhandenen Definition über die Bezugspunkte nicht erforderlich.

Ein Bezug auf das vorhandene natürliche Gelände ist nicht aussagekräftiger. Im Plangebiet ist die Straße bereits erstellt. Einen unteren Bezugspunkt hieran genau zu definieren, ist besser nachvollziehbar. Inwiefern das Auffüllungen begünstigen soll ist nicht ersichtlich.

Die Fassung der BayBO in der Festsetzung über die Abstandsflächen zu ergänzen, entspricht nicht dem planerischen Gedanken sich an den aktuellen städtebaulichen Entwicklungen (Bspw. Nachverdichtung) zu orientieren. Auch wird die Nennung dieser nicht dazu führen Übersicht in den Bauplanungs- und Genehmigungsverfahren sicherzustellen. Denn auch die genannte Fassung wird irgendwann überholt sein. Daher ist es gewünscht, die aktuell gültige Fassung der BayBO im Rahmen der Abstandsflächenermittlung zu Grunde zu legen. Dies wird in der Begründung nachrichtlich ergänzt. Die Festsetzung ohne Nennung der Fassung, wird weiter nicht dazu führen, dass die bei Aufstellung des Bebauungsplanes gültige Fassung zu Grunde gelegt wird, da der Bebauungsplan bekanntlich geändert wird.

Die Festsetzung zwingend eine Dachbegrünung durchzuführen ist Abwägungssache. Sicherlich ist es einerseits ökologisch und klimatisch sinnvoll, andererseits sind damit höhere Kosten verbunden, die Bauwerber zunächst aufbringen müssen. Der Marktgemeinderat beschließt, dass nicht zwingend eine Dachbegrünung umgesetzt werden muss. Diese Entscheidung ergeht im Hinblick auf die Bauwerber und vor dem Hintergrund, dass die Notwendigkeit einer Dachbegrünung auf dem Land weniger effektiv und von hoher Erforderlichkeit ist als in der Stadt. Weiter soll auch eine Ungleichbehandlung von Bauwerbern verhindert werden. Setzt man die zwingende Dachbegrünung nur für die Ausführung von Flachdachgebäuden fest, liegt eine solche vor. Da es sich um eine Bebauungsplanänderung handelt, sind die Entwässerungseinrichtungen bereits erstellt und entsprechend aufnahmefähig, auch ohne Erstellung einer Dachbegrünung.

Der Hinweis zu den Gauben wird nicht aufgenommen. Dies betrifft die Umsetzung des Gebäudes nach den Regeln der Technik. Die Aufführung solcher Punkte wird den Rahmen sprengen und trägt nicht zur Übersichtlichkeit des Planwerkes bei.

Vor dem Hintergrund der allgemein hohen Flächenversiegelung, wird darauf verzichtet, dem ruhenden Verkehr noch mehr Flächenverbrauch einzuräumen. Die aufgeführten Gründe, größere Fahrzeuge, Anhängerkupplung etc. sind möglich, aber keinesfalls ständig gegeben. Der im Gartenbereich liegende halbe Meter Grün mit all seinen positiven Funktionen wird dagegen dauerhaft fehlen. Der in der Stichstraße aufkommende Verkehr und auch Fußgängerverkehr ist vergleichsweise sehr gering. Hohe Beeinträchtigungen sind daher nicht zu erwarten.

Sicherlich ist die Kontrolle der grünordnerischen Festsetzungen allgemein ein Problem, da hierfür i.d.R. kein Personal vorhanden ist. Deshalb lieber gar keine Festsetzungen zur Förderung der ökologischen Funktionalität festzusetzen darf keine Lösung sein. Die bereits im Urplan aufgestellten Festsetzungen zum Grünordnungsplan sind lediglich genauer definiert und um die aktuell üblich erforderlichen Ergänzungen erweitert. Eine kurze Festsetzung wie vorgeschlagen ist nicht eindeutig genug und wird je nach Ausprägung ganz unterschiedliche Wertigkeit in der Funktionsfähigkeit aufweisen.

Die Festsetzung hinsichtlich der Schallimmissionen schränkt den Gestaltungsspielraum von Grundrissen ein. Nichtsdestotrotz sind auch hier gute Wohnkonzepte und schönes Wohnen möglich. Flucht- und Rettungswege sind selbstverständlich zwingend einzuhalten. Dass dies möglich ist, zeigen die Bestandsgebäude. Es wird auf den Einwand eingegangen und die Festsetzung wie folgt geändert:

Bei allen Grundstücken nördlich der Erschließungsstraße dürfen Lüftungsfenster von Ruheräumen nicht in Richtung der Schallquelle (Kreisstraße WÜ 11) angeordnet werden. Als Alternative sind Schallschutzfenster (mindestens Schallschutzklasse 2) mit bzw. und schallgedämmten Lüftungseinrichtungen und Schallschutz möglich.

Zisternen sind weitere Kostenfaktoren und die Errichtung in Abhängigkeit der Bodenverhältnisse nicht überall möglich. Für das Bebauungsplangebiet ist beispielsweise ein hoher Grundwasserstand zu vermuten, der zum Aufschwämmen der Anlage führen kann. Dies ist als Hinweis bereits aufgenommen. Vor diesem Hintergrund wird deutlich, dass eine Festsetzung zur Verpflichtung des Einbaus einer Zisterne oder gar eine Satzungsänderung nicht sinnvoll ist.

Somit beschließt der Marktgemeinderat aufgrund dieser Stellungnahme keine Änderungen der Planung vorzunehmen und nur die Begründung hinsichtlich der Verwendung der aktuellen Abstandsflächenregelung nachrichtlich zu ergänzen. Er bedankt sich aber für die zahlreichen Anregungen.

 

mehrheitlich beschlossen   12 Ja   1 Nein

Stellungnahme 2 vom 24.10.2022

 

Sehr geehrte Damen und Herren, sehr geehrter Herr Bürgermeister,

 

zur 1. Änderung des Bebauungsplans "Am Brennofen II" teile ich Ihnen fristgerecht folgende Anregungen mit:

 

(1) Die grünordnerischen Festsetzungen (bzw. andere Festsetzungen - an geeigneter Stelle) sollten ergänzt werden durch Regelungen zur Vermeidung von Flächenversiegelung, u.a. durch Festlegungen von Materialien zur Befestigung von Wegen, den vorgeschriebenen Stellplätzen (!) sowie Sitzplätzen/Terrassen. Ziel der Ergänzung: Aufheizung und Wasserverlust vermeiden, Mikroklima verbessern (Klima- und Umweltschutz); Minimierung des Flächenverbrauchs und Erhalt des Landschaftsraums (vg. ILEK, S. 74).

 

(2) Die grünordnerischen Festsetzungen sollten ergänzt werden durch eine Untersagung von Kies- und Steingärten. Ziel der Ergänzung: Aufheizung vermeiden, Mikroklima verbessern und größere Artenvielfalt ermöglichen (Klima- und Artenschutz); Minimierung des Flächenverbrauchs und Erhalt des Landschaftsraums (vgl. ILEK, S. 74).

Beschluss:

Im Entwurf der 1. Bebauungsplanänderung „Am Brennofen II“ ist bereits folgender Hinweis enthalten (Nr. 9): „Die Beläge für die privaten Freiflächen wie Stellplätze und Wege etc. sind aus versickerungsfähigem Material, wie z.B. Öko-Pflaster, Rasenpflaster, Platten mit Versickerungsfugen oder Ähnlichem auszuführen“. Der Marktgemeinderat beschließt, diese Thematik als Hinweis in der Bebauungsplanänderung zu belassen, da der Erhalt der Durchlässigkeit nicht dauerhaft sichergestellt und kontrolliert werden kann.

Im Bebauungsplan sind unterschiedliche Festsetzungen enthalten die in einem bestimmten Maß grüne Strukturen auf den Grundstücken festsetzen (s. Grünordnung und Pkt. 5.3). Da Kies- und Steingärten grundsätzlich weniger ökologische Funktionen erfüllen als Flächen mit einem hohen Pflanzenanteil, denkt die Gemeinde darüber nach, dies als Satzung für das gesamte Gemeindegebiet festzusetzen.

 

einstimmig beschlossen      13 Ja   0 Nein

Stellungnahme 3 vom 23.10.2022

Sehr geehrter Damen und Herren,

 

hiermit erheben wir Einspruch gegen die Änderung des Bebauungs- und Grünordnungsplans „Am Brennofen II".

 

Konkret halten wir folgende Regelung des Abschnitts 4.3.8 Dachgestaltung für ungeeignet:

„Die Breite von Einzel- und Doppelgauben darf maximal 4,00 m betragen und 1,00 Abstand zum Ortgang einhalten".

 

Heutzutage sollte die Zielsetzung lauten: möglichst viel Wohnraum bei vertretbaren Kosten zu schaffen. Obige Regelung ist hierbei jedoch kontraproduktiv.

 

Folgende Regelung würde dieser Zielsetzung wesentlich besser gerecht werden, da der Dachraum besser genutzt werden kann, das Verhältnis Wohnfläche zu Grundfläche verbessert sowie die Kosten pro Wohnfläche gesenkt werden können:

„Die Breite von Einzel- und Doppelgauben sollte 1,00 Abstand zum Ortgang betragen."

Die Einschränkung „maximal 4 m" sollte also entfallen.

Beschluss:

Der Marktgemeinderat stellt fest, dass die Begründung mehr Wohnraum bei vertretbaren Kosten nicht ganz zutreffend ist. Dachgauben sind in erster Linie Gestaltungselemente, die ein geringes zusätzliches Maß an Wohnraum schaffen, gleichzeitig aber sehr teuer sind. Eine Gaube über die gesamte Länge eines Daches zuzulassen, generiert optisch ein weiteres Geschoss, was sich nicht in die vorhandene Bebauung und das Ortsbild einfügt. Der Marktgemeinderat beschließt daher, bei der im Entwurf bereits dargestellten Festsetzung zu bleiben.

 

einstimmig beschlossen      13 Ja   0 Nein

 

Da mit den obigen Beschlüssen nicht nur redaktionelle Klarstellungen bzw. nachrichtliche Ergänzungen erfolgen, kann der Satzungsbeschluss erst nach erneuter Auslegung gefasst werden.

Annahme- und Auslegungsbeschluss:

Der Marktgemeinderat Neubrunn billigt den Entwurf der 1. Bebauungsplanänderung „Am Brennofen II“ und die dazugehörige Begründung vom 11.04.2022, geändert am 03.05.2022 mit den oben beschlossenen Änderungen. Sie erhalten das Datum 15.12.2022.

Die Verwaltung wird beauftragt, in Zusammenarbeit mit der Auktor Ingenieur GmbH die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und die Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4a Abs. 3 BauGB mit o.g. Planstand erneut durchzuführen.

Der Inhalt der ortsüblichen Bekanntmachung nach § 3 Abs.2 Satz 2 BauGB und die auszulegenden Planunterlagen nach § 3 Abs.2 Satz 1 BauGB des Bebauungsplanes sind gemäß § 4a Abs. 4 Satz 1 BauGB  zusätzlich im gleichen Zeitraum im Internet für jedermann zur Verfügung zu stellen.

Der Marktgemeinderat beschließt gemäß § 4a Abs. 3 BauGB den Zeitraum der Beteiligung auf zwei Wochen zu reduzieren und den Gegenstand der erneuten Beteiligung auf unten genannte Änderungen zu beschränken (gem. § 4a Abs. 3 Satz 2 BauGB).

Nur die Änderungen gemäß den Beschlüssen über die Behandlung der eingegangenen Stellungnahmen sind Gegenstand der erneuten Beteiligung.

§  Artenschutz

§  Immissionsschutz

 

Da die Grundzüge der Planung durch die Änderungspunkte nicht berührt werden, beschließt der Marktgemeinderat, die Einholung der Stellungnahmen gemäß § 4a Abs. 3 Satz 4 BauGB nur von den berührten Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange einzuholen.