Sachverhalt:

 

Die Stadt Wertheim führt derzeit die Änderung des Flächennutzungsplans 89 im Rahmen der Aufstellung eines Bebauungsplans „Sondergebiet Möbel“ nebst Festlegung örtlicher Bauvorschiften durch.

 

Nach den auf der Homepage der Stadt Wertheim veröffentlichen Unterlagen (www.wertheim.de(Bürgerservice/Rathaus/Auslegungen) ist die Ausweisung einer Mindestverkaufsfläche von 5.500 m² geplant. Das Sondergebiet Möbel soll der Unterbringung eines großflächigen Möbelfachmarktes dienen. Zulässig ist ein großflächiger Möbelfachmarkt mit einer Mindestverkaufsfläche von 5.500 m², für den die folgenden Verkaufsflächenzahlen als Obergrenzen gelten:

a) Die Gesamtverkaufsfläche darf eine Verkaufsflächenzahl von 0,2913 nicht überschreiten.

b) Die Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente darf eine Verkaufsflächenzahl von 0,0291 nicht überschreiten.

 

Im Möbelfachmarkt dürfen ausschließlich nicht zentrenrelevante Kernsortimente und zentrenrelevante Randsortimente angeboten werden. Die Gesamtverkaufsfläche setzt sich aus der Verkaufsfläche für nicht zentrenrelevante Kernsortimente und der Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente zusammen.

 

a) Nicht zentrenrelevante Kernsortimente sind die Folgenden:

- Möbel (einschließlich Küchen samt Einbaugeräten und Elektrohaushaltsgeräten)

- Heimtextilien

- Vorhänge

- Leuchten

- Teppiche, Bodenbeläge

- Badeeinrichtungen und Badeausstattung

- Pflanzen und Zubehör

- Farben, Lacke, Tapeten

 

b) Zentrenrelevante Randsortimente sind die Folgenden:

- Haushaltswaren

- Glas, Porzellan, Keramik

- Einrichtungszubehör

- Kunstgewerbe

- Bastelartikel

- Bücher, Schreib- und Spielwaren

 

Schank- und Speisewirtschaften sowie Lagerhäuser sind zulässig, wenn sie in einem baulichen und betrieblich-funktionellen Zusammenhang mit dem Möbelfachmarkt stehen.

 

Gemäß dem GMA Gutachten handelt es sich bei dem am Standort vorgesehenen Einzelhandelsbetrieb (Möbelmitnahmemarkt) um eine Einzelhandelsnutzung mit Schwerpunkt auf den nicht zentrenrelevanten Sortimenten. Dort sollen vorwiegend Sortimente aus dem Bereich Möbel / Einrichtung sowie ergänzende Randsortimente auf einer Fläche von insgesamt

8.000 m² angeboten werden. Der Planstandort befindet sich direkt angrenzend an einen bestehenden Ergänzungsstandort mit der Zweckbestimmung FOC, welcher sich östlich der Autobahn A 3 befindet. Der Standort des geplanten MÖMAX‐Möbelmitnahmemarktes grenzt direkt an einen bestehenden Ergänzungsstandort an. Formal befindet sich der Planstandort jedoch außerhalb eines Vorranggebiets für zentrenrelevante regionalbedeutsame Einzelhandelsgroßprojekte und außerhalb der ausgewiesenen Ergänzungsstandorte für nicht‐zentrenrelevante regionalbedeutsame Einzelhandelsgroßprojekte. Jedoch heißt es in der Begründung zum Ziel 2.4.3.2.4 im Regionalplan Heilbronn‐Franken 2020:

 

„In Ausnahmefällen sind andere Standorte möglich, wenn eine regionalplanerisch abgestimmte Standortsuche durchgeführt wurde. Im Einzelfall kann sich herausstellen, dass ein Vorhaben auch im Ergänzungsstandort nicht realisiert werden kann. Gründe können sein: mangelnde Flächenpotenziale, verkehrliche Engpässe, neue Umweltschutzrechte, städtebauliche Gesichtspunkte. In solchen Fällen kann ein anderer Ergänzungsstandort sinnvoll sein. Ein solcher neuer Ergänzungsstandort darf sich aber auf die Ziele und Grundsätze der Regionalplanung nicht ungünstiger auswirken, als der ursprüngliche. Grundlage muss ein abgestimmtes kommunales oder interkommunales Einzelhandelskonzept sein. Wird ein neuer Ergänzungsstandort etabliert, soll der ursprüngliche gestrichen werden. Bei der Standortsuche sind die unmittelbar betroffenen Träger öffentlicher Belange zu beteiligen. Der alternative Ergänzungsstandort kann auf freiwilliger Basis in der Form eines raumordnerischen Vertrags festgelegt werden“.

 

Zusammenfassend wird durch die GMA festgestellt, dass die in der Begründung zum Plansatz aufgeführten Voraussetzungen für ein Abweichen von den festgelegten Ergänzungsstandorten am geplanten Standort im Gewerbegebiet Bettingen vorliegen. So ist ein Möbelhaus im bestehenden Ergänzungsstandort im Gewerbegebiet Bestenheid aufgrund der dort vorliegenden vollständigen Bebauung nicht realisierbar. Darüber hinaus handelt es sich bei dem Planstandort um eine „Arrondierung“ des bestehenden Ergänzungsstandortes mit Zweckbestimmung „FOC“ nördlich der Autobahn A 3 in Wertheim‐Bettingen. Ein neuer Standortbereich für großflächigen Einzelhandel wird durch das Vorhaben demnach nicht erschlossen, sodass sich an den grundsätzlichen Standortstrukturen in der Stadt Wertheim keine wesentlichen Änderungen ergeben. Zudem wird durch entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan sichergestellt, dass die Fläche für zentrenrelevante Randsortimente gemäß Sortimentsliste der Stadt Wertheim maximal 10 % der Gesamtverkaufsfläche (800 m²) beträgt.

 

Der Bereich der Gemarkung Neubrunn wird im Gutachten unter Zone IIIb geführt. Die Zone IIIb des Einzugsgebietes wird durch etwas weiter entfernt gelegene Kommunen auf bayerischer Gemarkung mit insgesamt rd. 22.408 Einwohnern geprägt. In Richtung Osten (Karbach, Remlingen, Uettingen) ist hierbei bereits eine ausgeprägte Einkaufsorientierung in Richtung des nahegelegenen Oberzentrums Würzburg vorzufinden. Aber auch der Standort von Möbel Spitzhüttl in Neubrunn ist als wesentlicher Angebotsstandort in der Region zu nennen, so dass in diesem Teil des Einzugsgebietes davon auszugehen ist, dass neben dem MÖMAX Standort andere Möbelstandorte frequentiert werden. Dennoch bestehen insbesondere in anderen Sortimentsbereichen v.a. aus Richtung Neubrunn und Helmstadt noch ausgeprägte und überwiegend auf den Standort Wertheim ausgerichtete Einzelhandelsverflechtungen.

 

Zur Eingliederung der Gemeinde Neubrunn in die Zone IIIb wird angemerkt, dass der in Neubrunn ansässige VIVA-Markt im Gutachten zwar als Hauptkonkurrenz der neuen Ansiedlung angemerkt wird, aber der Einzugsbereich in den badischen Bereich dann in die schwächste der betroffenen Regionen eingeordnet wird.

 

Weiterhin konnte bei der Durchsicht des Gutachtens festgestellt werden, dass die Flächenangaben, soweit diese die in Neubrunn ansässigen Möbelstandorte betreffen, im Gutachten der GMA auf Seite 42 falsch sind. VK Möbel Spitzhüttl muss lauten statt 3.400 auf 6.600 und Spitzhüttl VIVA statt 3.100 auf 3.400. Somit ist die zahlenmäßige Wertung der Möbelstandorte in Neubrunn falsch dargestellt. Zudem wurde uns seitens der Firma Spitzhüttl mitgeteilt, dass das aufgeführte Einzugsgebiet des neuen Möbelstandortes in Wertheim mit rund  37 % Umsatzanteil im Unternehmen zu rechnen ist. Somit ist der prognostizierte Umsatzverteilverlust mit 10 % sehr niedrig angesetzt. Unseres Erachtens liegt dieser bei der Betrachtung des Standorts Neubrunn eher bei rund 15 %, wenn nicht sogar noch höher.

 

Befremdlich ist in diesem Zusammenhang weiterhin, dass das Küchenstudio im Baugebiet Almosenberg in unmittelbarer Nachbarschaft des neuen Möbelstandorts keinerlei Berücksichtigung erfährt.

 

Nicht zu Letzt wird anzumerken sein, dass die Möbelstandorte in Neubrunn, näher am neuen Standort liegen als der sich in Wertheim befindliche Möbelstandort der Firma Roller.

 

Somit ist festzuhalten, dass durch die Ansiedlung eines Mitnahmemarktes in Wertheim eine Konkurrenzsituation zum bestehenden Möbelstandort Neubrunn gegeben sein wird. Viele Wertheimer haben sich bisher nicht nur nach Tauberbischofsheim oder Würzburg orientiert, sondern auch nach Neubrunn. Die Ansiedlung des Mitnahmemarktes in einem niedrigen bis mittleren Preisniveau deckt die identische Käuferschicht des in Neubrunn bestehenden VIVA –Möbelhauses ab. Es ist hier stark davon auszugehen, dass sich hier eine Umorientierung des Kundenstroms aus dem Bereich Wertheim ergeben wird. Für den in Neubrunn ansässigen Möbelmarkt wird sich ein wegbrechen des Kundenstroms aus dem badischen Bereich ergeben.

 

Der Wertheimer Ortsteil Kembach liegt nur rund 3 km von Neubrunn entfernt. Somit bestehen hier nicht nur im Möbelbereich Kundenströme, sondern auch in anderen Lebensbereichen.

 

Die Ansiedlung eines MÖMAX in Wertheim wird zu einer Kaufkraftabschöpfung über das Gebiet von Wertheim hinaus führen und somit hier für den Standort Neubrunn nicht nur ein Wegbrechen des Kundenstroms aus dem badischen Bereich, sondern auch eine Umorientierung eines Teils des Kundenstroms aus dem bayerischen Nachbarbereich bedeuten. Die Umorientierung wird aufgrund der besseren Verkehrsanbindung erfolgen. Seitens des Marktes Neubrunn wird hier entgegen den Darlegungen des Gutachtens und der damit einhergehenden Auslegung sehr wohl eine Beeinträchtigung gesehen, welche sich nicht aufgrund des im Gutachten herausgestellten hervorragenden Marktstellung des Hauses Spitzhüttl relativieren lässt.

 

Ein Marktaustritt mag zwar bei einem prognostizierten 10 %-igen (aus Sicht der Verwaltung eher 15 %) Umsatzverteilungseffekt nicht die Folge sein, aber eine deutliche Belastung, welche zu Sortimentsänderungen und angesichts der im Umfeld vorhandenen Möbelhäusern zu einer weiteren Konkurrenzsituation führt. Diese ist aufgrund des gegebenen Dargebots im Umfeld unseres Erachtens zur Befriedigung der Kundenachfragen nicht notwendig und unter der Berücksichtigung des Konkurrenzverbotes auch nicht geboten.

Beschluss:

 

Eine Stellungnahme erfolgt dahingehend, dass die Änderung des Flächennutzungsplanes 89 der Stadt Wertheim, die Ausweisung des Bebauungsplans „Sondergebiet Möbel“, der Erlass der örtlichen Bauvorschriften für den Geltungsbereich des Bebauungsplans „Sondergebiet Möbel“ aufgrund des mit diesen Ausweisungen einhergehenden Missachtens des Konkurrenzgebots abgelehnt wird. Die hiesige Möbelhausbestandssituation wird beeinträchtigt. Die Auswirkungsanalyse wird seitens des Marktes Neubrunn aufgrund nicht zutreffender Datengrundlagen hier als unzutreffend angesehen.