Im Rahmen der Entscheidung des LG München hinsichtlich der Mietpreisbremse wurde ein Gutachten zur Identifizierung von angespannten Wohnungsmärkten durch das Justizministerium beauftragt. Das Gutachten, welches sich derzeit im Verfahren befindet, weist den Markt Neubrunn nicht als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt aus, liefert aber Informationen über die Situation und bietet damit eine Orientierung über den Wohnungsmarkt.

Das Gutachten greift verschiedene Teilbedingungen auf, welche teilweise durch den Markt Neubrunn erfüllt werden.

 

Teilbereich 1: Überdurchschnittlich steigende Mieten.

Nach dem Gutachten steigen die Mieten in Neubrunn überdurchschnittlich.

Angesetzt wurde im Gutachten als Schwellenwert der doppelte Wert der bayernweit mittleren Wachstumsrate der hedonisch (Preisänderungserfassung, ohne dass diese durch die Auswirkungen von Qualitätsänderungen beeinträchtigt ist) bereinigten Medianmieten, gerundet 6 % p.a. Diese Bedingung wird von 164 Gemeinden in Bayern erfüllt. Betrachtet wurde der Zeitraum 2012-2017. Das Mietpreiswachstum lag in diesem Zeitraum in Neubrunn über 6 %.

Diese Entwicklung zeigt, dass Neubrunn im Dunstkreis der Stadt Würzburg die Preisentwicklung der dortigen Mieten durchaus mitnimmt.

 

Teilbereich 2: Überdurchschnittliche Mietbelastung der Haushalte

Nach dem Gutachten ist die Mietbelastung in Neubrunn nicht überdurchschnittlich.

Im Gutachten wurde eine mittlere gemeindestrukturtypische Bruttokaltmietkostenbelastung im Jahr 2014 von 26 % und mehr als Schwellenwert festgelegt. Diese Bedingung erfüllen 170 Gemeinden.

Der Bereich des Marktes Neubrunn fällt in die Kategorie 20 % bis unter 22 %

Somit liegt eine Belastung von rund einem ¼ des Einkommens durch zu leistende Mietzahlungen vor.

 

Teilbereich 3: unzureichende Neubautätigkeit bei wachsender Wohnbevölkerung

Dieser Umstand trifft auf den Markt Neubrunn zu.

Im Gutachten wurde ein Schwellenwert von 6 Prozentpunkten angesetzt. Dieser wird von 172 Gemeinden überschritten.

Für den Markt Neubrunn ist im Zeitraum 2012-2017 eine Erhöhung des Defizits um 6 % bis unter 9 % ausgewiesen.

Die Ausweisung von neuen Wohngebieten, welche der Markt Neubrunn im Jahr 2018 bauplanungsrechtlich durchgeführt hat, wirken diesem Trend entgegen und waren nach den Werten des vorläufigen Gutachtens die richtige Entscheidung.

 

Teilbereich 4 und 5: Geringer Leerstand bei großer Nachfrage

Diese Teilbereiche treffen auf Neubrunn nicht zu.

Das Merkmal Leerstand im Sinne von „ohne laufenden Mietvertag“ wird im Gutachten eingeschränkt als Hilfsgröße für den Sachverhalt „geringe Fluktuationsreserve aufgrund hoher (unbefriedigter Nachfrage) verwendet. Im Gutachten wird die Operationalisierung als Anteil der bedarfsrelevanten Haushalte ohne Wohnung an allen bedarfsrelevanten Haushalten definiert. Ein bestehendes Wohndefizit in Form von unversorgten Haushalten weist damit einen positiven Wert aus. Stehen rechnerisch mehr Wohnungen zur Verfügung als Bedarfshaushalte gegeben sind, weist der Indikator somit einen negativen Wert aus. Ein Wert von + 3% beim Wohndefizit bedeutet z.B., dass 3 v. H. aller bedarfsrelevanten Haushalte rechnerisch nicht über eine Wohnung verfügen. Ein Wert von -3% bedeutet, dass auf 100 bedarfsrelevante Haushalte rechnerisch 103 Wohnungen entfallen.

Die fortgeschriebene Leerstandsrate für 2016 liegt im Bereich von 0,6% bis 19,5%, im Mittel aller Gemeinden bei 4%.

Neubrunn wird mit einem Wohnungsleerstand von 6 % und mehr ausgewiesen. Gleichzeitig besteht ein Wohnungsüberhang von 0% bis 3 %.

Somit zeigt das Gutachten zumindest rechnerisch auf, dass im Verhältnis zur Nachfrage trotz des bestehenden Leerstandes genügend vermietbarer Wohnraum gegeben ist.

 

Fazit:

Als Erkenntnis aus dem vorläufigen Gutachten kann für den Markt Neubrunn für die zukünftige Entwicklung festgehalten werden, dass die Mieten u.a. aufgrund der Nähe zur Stadt Würzburg überdurchschnittlich steigen. Trotz dieses Umstandes sind die Mietbelastungen des einzelnen Haushaltes nicht überdurchschnittlich, da die Miethöhen aufgrund der ländlichen Lage geringer sind.

Aufgrund der gegebenen Leerstände und der gegebenen Wohnungsnachfrage besteht rein rechnerisch kein Bedarf an weiterem Mietraum. Diese rechnerische Aussage zeigt sich so nicht im Alltag. Für Wohnungssuchende ist es in Neubrunn nicht einfach, Mietwohnungen zu finden. Oftmals besteht seitens der Wohnungsinhaber kein Interesse den Wohnraum zu vermieten oder dieser ist in keinem vermietbaren Zustand. Die Entwicklung sollte beobachtet werden und bei Verschärfung der Situation über geeignete Gegenmaßnahmen nachgedacht werden.

Die überdurchschnittlichen Mietpreiserhöhungen bedingen aufgrund der gegeben Mieterklientel die sich derzeit vermehrt zeigende Thematik der drohenden Obdachlosigkeit.

In diesem Bereich wird in den nächsten Jahren, bei einer weiterhin gegeben überdurchschnittlichen Entwicklung der Mietpreise in Würzburg und den Stadtrandgemeinden, unter Verdrängung weniger zahlungskräftigen Mieter in die weiter entfernten Kommunen, deren Mietpreise ebenfalls, wenn auch ausgehend von einem anderen Niveau steigen, vermehrter Handlungsbedarf bestehen.

Zum einen wird sich durch die Verdrängung der derzeit bestehende rechnerische Überhang verringern, zum anderen aber für sozial Schwächere der Wohnraum in Neubrunn zu teuer. Durch Mietrückstände kommt es dann sehr schnell zur Situation der Obdachlosigkeit, welche durch den Markt Neubrunn zu beheben ist. In diesem Zusammenhang wird auf den Top 3 der nichtöffentlichen Sitzung verwiesen.

Der unzureichenden Neubautätigkeit im Verhältnis zum Wachstum der Bevölkerungszahl steuert der Markt Neubrunn bereits gegen (Ausweisung von Neubaugebieten).